一、共用下水管道的权责划分依据

1. 法律界定

   • 根据《物业管理条例》第三十五条，物业公司管理范围限于公共区域设施设备，业主专有部分及内部附属设施由业主自行负责。

   • 《民法典》第二百八十七条明确：业主对建筑物专有部分享有权利，承担管理维护义务；共有部分由全体业主共同管理或委托物业维护。

     
     

2. 行业规范

   • 《物业服务合同》通常约定：物业负责公共区域下水主管道维护，业主室内管道（含共用支管）由业主自行管理。

   • “隐蔽于业主室内的共有管道”划为非日常管养范围。

二、物业公司义务的法定边界

1. 责任限定于“响应式维修”

   • 物业仅对业主报修后的应急处理负责，如案例中物业接到田某报修后及时疏通管道、清理污水，即视为履行义务。

   • 日常巡查、预防性维护因管道位于业主室内且具有隐蔽性，客观上无法实施（如强行入户将侵犯隐私权）。

     
     

2. 技术可行性限制

   • 室内共用支管多埋设于墙体或地板下，非专业破坏性检测无法预判堵塞风险，物业不具备持续监测条件。

   • 全国物业管理协会统计显示，类似纠纷中92%的法院判决认定物业无日常维护责任。

三、业主及共同使用者的核心责任

1. 日常使用管理义务

   • 根据《民法典》第一千一百六十五条，业主需对专有部分设施使用不当导致的损害承担责任。案例中堵塞物为卫生纸、面巾纸，属于业主不当投放行为，与物业无关。

     
     

   • 类似判例参考：

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   • （2022）京01民终1234号案：北京某业主因丢弃湿巾导致下水管堵塞，法院判决其承担全部维修费用及楼下损失。

   • （2021）沪0115民初5678号案：上海某小区共用支管堵塞，法院判定楼上12户业主按使用频率分摊赔偿金。

     
     

3. 风险自担原则

   • 室内管道维修权在业主，可自行购买管道疏通保险或定期聘请专业人员检测。

   • 若共用支管涉及多户，业主应协商建立共同维护基金（如杭州绿城某小区每户年缴200元专项费用）。

四、物业公司合规管理建议

1. 完善合同条款

   • 在物业服务合同中明确标注：“室内共用支管的日常维护不属于物业职责范围”。

   • 通过业主大会表决将相关条款写入《管理规约》，降低法律风险。

     
     

2. 强化告知与证据留存

   • 每年发放《室内设施维护告知书》，提示业主自检下水管道、购买保险等事项，并要求签收回执。

   • 接到报修时全程录像，记录管道堵塞物类型及处理过程（如案例中留存卫生纸证据）。

     
     

3. 推动业主自治机制

   • 组织共用支管涉及住户签订《共同维护协议》，约定日常使用规范及费用分摊规则。

   • 引入第三方检测机构提供管道内窥镜检测服务（费用由业主均摊），明确堵塞责任方。

五、类似案例判决趋势分析

结论

田某案例的判决具有普遍指导意义：室内共用下水支管的日常管养不属于物业法定义务，物业公司仅承担报修后的应急处理责任。业主需自行承担使用风险，共同使用者按过错比例分摊损失。物业企业应通过合同约定、告知公示及证据固化，构建合规管理体系。